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近来，本报律师热线经常接到市民关于小区内公共设施对外经营的投诉。为此，记者特对有关小区内公共设施的对外经营问题进行了调查和采访。
热线：小区公共设施变了味
市民刘女士打进热线称，自己居住的小区物管将属于业主的小区过道、人行道等对外停车收费，特别是晚上，汽车声、喧闹声不绝于耳，严重影响了小区业主的正常生活。董先生称自己居住的小区有一个专为业主修建的游泳池，今年夏天，小区物管擅自将游泳池以5—10元的价格对外经营，由于外来游泳的人增多，导致了游泳池人满为患。钱大爷在电话中称，自己入住已一年多了，却发现会所竟被开发商用作自己的办公用房，以至整个小区配套仅有一两家餐馆，而开发商原先宣传的诸如儿童活动中心和老年保健中心等设施均无踪影。
焦点：公共设施应有明确界定
事实上，物业纠纷早已不是什么新鲜事，它一直是缠绕在业主、物业公司和开发商心头的一道大难题。中豪集团四川律师事务所的蒲建东律师认为，其实发生频率最高的纠纷主要集中在小区的公共部分，如会所、车库、道路、公共绿地、小区公共设施、物业管理用房、架空层等，而纠纷的产生，在于业主从开发商手中购买商品房的时候，并没有将其归属明确界定，这为日后的纷争埋下了伏笔。
根据相关规定，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。比如：绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。除此之外，小区的公共财产还包括：购房人交纳的2%的房屋维修基金和小区公共财产的收益。
提醒：买房时应弄清公共设施
严格说来，小区的停车场是属于全体业主的，但往往被物业公司实际控制，成为其利润来源，而业主使用属于自己的停车场却要另外付费。这种不明晰的公共产权问题广泛地存在于新近开发的小区中。蒲建东律师认为，要从根本上解决公共产权界定不清所带来的矛盾和冲突，惟一的办法是将归属不清的权利界定清楚。成都市物业协会有关负责人认为，开发商在开发销售楼盘的过程中，对楼房建筑面积以内、除业主套内面积以外的地方归属界定或约定不明确，是造成小区公共部分争议频繁发生的一个重要因素。
记者在采访中发现，虽然在房屋买卖过程中，已经将可以分摊的面积计入了购买时的建筑面积或房产证中，但房产证中却并未将未列入公摊的其它配套面积产权明确，其产权归谁就从法律上说不清楚了。而这些未列入销售面积中的其它物业产权到底应该归谁呢？如何共有和按什么方式或比例共有，谁来支付使用费或管理费呢？却没有一个统一的界定，往往是各执一词。另外，记者还发现，很多楼盘在宣传广告中，往往会有很多关于园林绿地的描述，但园林绿地的产权归谁没说。广告中有很好的会所，但会所归谁所有没说。小区中有多少车库，但车库是公共所有还是私人所有没说。管理用房是否列入分摊，产权归谁也没说，事实上业主根本不知道自己购买的是什么？
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